Instandsetzung erfolgt nur im Notfall ohne Ihren Beschluss

Sie können Instandsetzungsarbeiten an Ihrem Gemeinschaftseigentum grundsätzlich nur nach einem Beschluss Ihrer Eigentümergemeinschaft durchführen. Allerdings gibt es auch Fälle, in denen Sie als Eigentümer oder auch Ihr Verwalter ohne Beschluss tätig werden können.

Manchmal müssen Sie schnell handeln und haben keine Zeit, den Verwalter zu erreichen oder gar einen Beschluss der Eigentümer herbeizuführen. Droht in einer solchen Situation unmittelbar ein Schaden für das gemeinschaftliche Eigentum, liegt ein Notfall vor, in dem Sie als Eigentümer zur Notgeschäftsführung befugt sind (§ 21 Abs. 2 WEG).

Beispiel: In Ihrem Keller riecht es verdächtig nach ausgetretenem Gas. Hier dürfen Sie wegen der möglicherweise bestehenden Gefahrenlage den Heizungsmonteur mit der Überprüfung Ihrer Gasheizung und den erforderlichen Notmaßnahmen beauftragen.

Ist bereits ein Schaden eingetreten, haben Sie allerdings nur dann eine Notgeschäftsführungskompetenz, wenn unmittelbar ein weiterer Schaden zu entstehen droht.

Beispiel: Ein starker Sturm hat einige Dachziegel des Hausdachs abgedeckt. Es ist ein großes Loch entstanden. Hier ist der Schaden am Dach zwar schon eingetreten. Dennoch dürfen Sie einen Dachdecker mit der Noteindeckung des Dachs beauftragen, denn es besteht die Gefahr, dass Regenfälle Feuchtigkeitsschäden am Dachstuhl verursachen.

Achtung: Achten Sie unbedingt darauf, dass Sie auch nur die zur Gefahrenabwehr notwendigen Maßnahmen beauftragen. Denn: Nur deren Kosten können Sie an die Gemeinschaft weitergeben. Beauftragen Sie dagegen über die Gefahrenabwehr hinausgehende Maßnahmen, bleiben Sie auf den Kosten sitzen.

Beispiel: Bei einem Einbruch wurde die Hauseingangstür beschädigt und schließt nun nicht mehr. Da es Wochenende ist, können Sie Ihren Verwalter nicht erreichen. Hier dürfen Sie einen Handwerker mit der notdürftigen Reparatur der Tür beauftragen. Es würde aber Ihre Kompetenz zur Notgeschäftsführung überschreiten, wenn Sie direkt den Austausch der kompletten Tür veranlassen würden.

Ihr Verwalter darf dringende Erhaltungsmaßnahmen sofort durchführen

Bei dringenden Erhaltungsmaßnahmen darf auch Ihr Verwalter ohne Beschluss der Eigentümer tätig werden (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG). Dringende Erhaltungsmaßnahmen sind solche, bei denen das Abwarten einer Entscheidung der Eigentümerversammlung zu einer Gefahr des Gemeinschaftseigentums führen würde. Mit anderen Worten: Es ist kurzfristiges Handeln erforderlich, um eine Schädigung des Gemeinschaftseigentums zu verhindern.

Beispiel: Im gemeinschaftlichen Garten steht ein großer Nadelbaum. Dieser ist durch einen Sturm teilentwurzelt worden und neigt sich nun gefährlich in Richtung Ihres Hauses. Hier besteht die Gefahr, dass der Baum irgendwann auf das Haus stürzt. Diese Gefahr darf und muss Ihr Verwalter abwenden. Er darf den Baum auch ohne Eigentümerbeschluss fällen lassen.

Anders als bei der Notgeschäftsführung, bei welcher Sie als Eigentümer selbst tätig werden dürfen, setzt das Tätigwerden des Verwalters bei einer dringenden Erhaltungsmaßnahme nicht unbedingt einen unmittelbar drohenden Schaden voraus. Es reicht, dass das Abwarten einer Entscheidung durch die Eigentümerversammlung zu einer Gefahr für das Gemeinschaftseigentum führen würde.

Auch wenn ein Schaden bereits eingetreten ist und die Gefahr weiterer Schäden besteht, muss Ihr Verwalter tätig werden. Allerdings darf er ohne Beschluss der Eigentümer nur die Schadensbeseitigung, nicht dagegen Sanierungsmaßnahmen beauftragen.

Beispiel: Im Keller Ihres Hauses ist es durch einen Rohrbruch zu einem Wasserschaden gekommen. Hier muss Ihr Verwalter nicht nur das Wasser abstellen, sondern auch ein Unternehmen mit dem Leerpumpen des Kellers beauftragen. Für die komplette Sanierung des Kellers benötigt er dagegen einen Beschluss der Eigentümer. Notfalls muss er einen solchen durch eine vorzeitige Eigentümerversammlung herbeiführen.

Tipp: Geht Ihr Verwalter bei einer dringenden Erhaltungsmaßnahme zu weit und beauftragt eine Sanierung, muss er auch die Kosten dafür tragen. Denn dann handelt er ohne den erforderlichen Beschluss der Eigentümer (BGH, Urteil v. 08.02.11, Az. V ZR 197/10). Dulden Sie ein solches eigenmächtiges Verhalten Ihres Verwalters nicht! Verweigern Sie ihm die Kostenerstattung für die Sanierung, bzw. verlangen Sie Kostenerstattung, wenn er sie bereits vom Gemeinschaftskonto gezahlt hat.

Sinnvoll: Regelung für kleinere Reparaturen im Verwaltervertrag

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz darf Ihr Verwalter nur im Fall dringender Erhaltungsmaßnahmen und auf Beschluss der Eigentümer hin tätig werden. Das ist recht unpraktisch, denn so benötigt er selbst zum Austausch einer Glühbirne einen Beschluss. In der Praxis vereinbaren daher viele Eigentümer im Rahmen ihres Verwaltervertrags eine Regelung, die es dem Verwalter erlaubt, laufende Kleinmaßnahmen ohne Beschluss der Eigentümer zu beauftragen. Enthält Ihr Verwaltervertrag keine solche Regelung, führen Sie einen Beschluss herbei und erweitern Sie den Verwaltervertrag entsprechend:

"Laufend anfallende Kleinmaßnahmen der Instandsetzung darf der Verwalter bis 500 € pro Einzelfall und 1.000 € jährlich eigenständig vornehmen. Entsprechende Maßnahmen von 500 bis 1.000 € pro Einzelfall darf er nur nach Einholung der schriftlichen Zustimmung des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats ergreifen. Über entsprechende Auftragsvergaben hat der Verwalter die Eigentümer zwecks Vermeidung von Doppelbeauftragung unverzüglich zu informieren."