Hausmeister-Ihr bester Mieter

Der Hausmeister ist so etwas wie die gute Seele im Haus. Er kümmert sich bei Bedarf um Kleinreparaturen wie das Auswechseln von Glühlampen oder Kellerschlössern. Er hört sich aber auch die Klagen der Bewohner an und kann bei wachsenden Missständen die Hausverwaltung oder den Immobilienbesitzer kontaktieren. So sorgt dieser Dienstleister für einen „ordentlichen“ Zustand im Haus und in gewissem Sinn für „gelenkte Abläufe“. Nicht zuletzt ist er ein Puffer zwischen Ihnen, ggf. der Hausverwaltung und den Mietern – das verschafft Ihnen Freiraum.

Verrechnen Sie die Hausmeistervergütung nicht mit der Miete

Wenn Sie das erste Mal eine etwas größere Immobilie erwerben, haben Sie zum Thema Hausmeister vielleicht eine Idee. Nämlich die, einen Mieter damit zu beauftragen. Im Prinzip ist das keine schlechte Wahl. Denn die räumliche Nähe vereinfacht viele Abläufe für die Mieter und letztlich auch für den Hausmeister. So sinnvoll eine solche Wahl sein kann, führt diese Konstellation mitunter doch zu Problemen.

Ein Klassiker bei der Beauftragung eines Hausmeisters ist beispielsweise die Verrechnung der Tätigkeit mit der Miete. Mein sehr nachdrücklicher Rat: Ziehen Sie das niemals in Betracht. Der Grund ist ganz einfach: Wenn Sie die beauftragte Tätigkeit nicht sauber von der Vermietung der Wohnung trennen, haben Sie früher oder später ein Problem, sobald der Hausmeister auszieht oder seine Tätigkeit beenden möchte. Anders ausgedrückt: Sie müssen dann wenigstens einen der Verträge erneuern oder ändern. Und einen Vertrag haben Sie als professionell agierender Immobilienmanager selbstverständlich abgeschlossen.

Damit hängen in einem solchen Fall weitere Aspekte zusammen: Was passiert danach? Hat der Mieter nach einem Auszug noch Interesse an einer Hausmeistertätigkeit? Soll und darf er weiter in der Wohnung wohnen, wenn er die Tätigkeit beendet? Das sind anfangs unscheinbare Probleme, die aber im konkreten Fall zu ernsthaften Schwierigkeiten mit dem Mieter-Hausmeister führen können. Daher: Beauftragen Sie eine Hausmeistertätigkeit immer unabhängig von einem Mietvertrag. Das gilt auch dann, wenn der Dienstleister in der Immobilie wohnt. Damit haben Sie für alle Eventualitäten eine klare Regelung. Nicht zuletzt umschiffen Sie ganz nebenbei steuerliche Aspekte wie zum Beispiel das Problem eines geldwerten Vorteils, der bei einer geminderten Miete möglicherweise greifen kann.

Doch auch als umsichtiger Investor können Sie in Situationen kommen, in denen Sie eine solche Gemengelage auflösen müssen. Denn es ist gar nicht so selten, dass in einer neu gekauften Immobilie genau eine solche Kombination aus Mietvertrag und Hausmeistertätigkeit vorhanden ist. In diesem Fall sollten Sie mit diesem Mieter sprechen und die beiden Verträge sauber voneinander trennen, ohne dass ihr Mieter-Hausmeister einen Nachteil erleidet. Je nach Persönlichkeit Ihres Gegenübers ist dazu diplomatisches Geschick erforderlich, denn ein Vertragsänderungswunsch ist oft mit gewissen Vorbehalten verbunden. Ich habe übrigens bereits mehrfach solch eine Erfahrung machen dürfen.

Hausmeister finden und Kosten ermitteln

Wenn Sie einen Hausmeisterdienst beauftragen möchten, können Sie neben eigenen Mietern auch kleine Dienstleister oder ein professionelles Facility Management wählen. Bei der Suche sollten Sie die bekannten Methoden nutzen: Markt beobachten, Angebote einholen, in der Nachbarschaft umhorchen. Letztlich entscheidend sind ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und Referenzen.

Bei größeren Facility-Management-Unternehmen müssen Sie mit Mehrkosten durch den Verwaltungsapparat des Unternehmens rechnen. Schnell erreichen Sie dabei Beträge von über einen oder sogar bis zu zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das klingt nach wenig, bedeutet aber einen deutlichen Anstieg Ihrer Betriebskosten. Überlegen Sie auch, was das für Ihre Mieter heißen würde: Bei einer Kaltmiete von acht Euro wäre das neben den ohnehin fälligen Betriebskosten ein Aufschlag von bis zu 25 Prozent! Ihre Mieter wären über entsprechend höhere Gesamtmietkosten sicher nicht erfreut und könnten zurecht das Einhalten des Wirtschaftslichkeitsgebot bezweifeln. Ich empfehle Ihnen nicht zuletzt aus diesem Grund, die Kosten für einen Hausmeister niedrig zu halten – ganz besonders bei kleinen Immobilien.

An dieser Stelle noch ein Tipp: Beauftragen Sie mit Nachbarn gemeinsam einen Hausmeister. Das ist erfahrungsgemäß eine gute Möglichkeit, die Kosten für jede Partei zu optimieren.

Hausmeisterkosten nicht vollständig als Betriebskosten anrechenbar

Es gibt noch einen weiteren Grund, Hausmeisterkosten nicht zu stark ansteigen zu lassen: Zwar können Sie diese gegenüber Ihren Mietern grundsätzlich als Nebenkosten geltend machen, aber Sie können sie nicht vollständig als Betriebskosten abrechnen. Es gibt klare rechtliche Rahmenbedingungen, was genau umlagefähig ist. Häufig enthalten Hausmeisterverträge die Posten „Objektmanagement“ oder „Terminüberwachung“. Aber genau die Kosten für diese Tätigkeiten dürfen Sie nicht umlegen. Ebenso sind Verwaltungskosten, Anschaffungskosten und Reparaturarbeiten explizit kein Teil der Betriebskosten. Besonders die Reparaturkosten sind hier erwähnenswert. Ein Beispiel: Für das Austauschen einer defekten Treppenhausbeleuchtung können Sie weder die Anschaffungskosten noch die Arbeitszeit des Hausmeisters abrechnen. Genau dabei handelt es sich jedoch um typische Hausmeistertätigkeiten. Damit fällt je nach Immobilie ein nicht gerade unwesentlicher Teil der Hausmeisterkosten komplett aus den Betriebskosten heraus. Das heißt: Als Investor tragen Sie diese allein. Anders sieht es dagegen bei den Kosten für die Überwachung von Heizungsanlagen, Fahrstühlen oder der Warmwasserversorgung aus. Allerdings müssen Sie diese Posten in der Nebenkostenabrechnung genau aufschlüsseln.

Sie sehen: So ganz einfach ist es nicht, die Hausmeisterkosten auf die Mieter umzulegen. Im Zweifelsfall fragen Sie bitte Ihr Expertenteam um Rat. Generell sollten Sie aber unabhängig von der Finanzierung die Ausgaben in diesem Bereich niedrig halten. So bleiben die Nebenkosten erträglich und Ihre Immobilie für Mieter attraktiv. Am Ende ist es vielleicht also doch eine gute Wahl, Ihren „besten“ Mieter zum Hausmeister zu machen. Aber nur, wenn Sie Mietvertrag und Dienstleistervertrag nicht miteinander koppeln.